Musterberechnung Denkmalimmobilie

Abschnitt 1: Eingaben

Immobilie

Allgemeine Daten

Projekt

Einheit

Gesamtfläche

107,8 m²

Baujahr

vor 1925

Wertsteigerung p.a.

1,5 %

Kaufpreis

Kaufpreis Einheit

814.192 €

Stellplatz

Kaufnebenkosten

Notarkosten

16.284 €

2,0 %

28.497 €

3,5 %

Beratungshonorar

- €

0,0 %

Bauzeitzinsen (nach Steuern)

14.818 €

3,5 %

Kaufpreis inkl. NK

873.791 €

Miete

Kaltmiete p.m./m²

1.833 €

17,00 €

Miete Stellplatz p.m.

Hausverwaltung p.m.

63,00 €

Mietsteigerung p.a.

2,0 %

Rücklage p.a.

765,66 €

Abschreibung

Bodenanteil

42.949 €

5,0 %

Altsubstanz

171.795 €

20,0 %

Sanierungsanteil

644.229 €

75,0 %

Abschreibung Altsubstanz

2,0 %

Kundendaten

Einkommen

Name

Max Mustermann

ZVE p.a.

500.000 €

Splitting

0,0 %

Finanzierung

Kapitalbedarf

Kaufpreis inkl. NK

873.791 €

Eigenkapital

44.781 €

Fremdkapitalbedarf

829.010 €

Hauptdarlehen

Kredithöhe

679.010 €

Nominalzins

4,30 %

Anfängliche Tilgung

1,50 %

Durchschnittszins inkl. KFW

4,00 %

Überschüsse in die Sondertilgung Der monatliche Überschuss tilgt das Darlehen zusätzlich.

Überschüsse in ein Tilgungsersatzinstrument Der Überschuss wird am Kapitalmarkt angelegt statt getilgt.

Netto-Kapitalmarktrendite 4,00 %

KFW 261

Kapitalbedarf

150.000 €

Nominalzins

2,80 %

Anfängliche Tilgung

1,50 %

Tilgungszuschuß KFW 261

7.500 €

Abschnitt 2: Übersicht Finanzierung

Jahr	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
GUV Rechnung
1) ZVE vor Investition1) ZVE vorher	500.000	500.000	500.000	500.000	500.000	500.000	500.000	500.000	500.000	500.000	500.000	500.000
2) Nettokaltmiete	21.243	21.668	22.102	22.544	22.994	23.454	23.923	24.402	24.890	25.388	25.896	26.413
3) Zinsen	-32.957	-32.116	-31.246	-30.345	-29.412	-28.446	-27.447	-26.413	-25.343	-24.486	-23.598	-22.676
4) AfA Altsubstanz + Stellplatz	-3.436	-3.436	-3.436	-3.436	-3.436	-3.436	-3.436	-3.436	-3.436	-3.436	-3.436	-3.436
5) AfA Sanierungsanteil5) AfA Sanierung	-57.981	-57.981	-57.981	-57.981	-57.981	-57.981	-57.981	-57.981	-45.096	-45.096	-45.096	-45.096
6) steuerliche Verluste6) Steuerl. Verlust	-73.130	-71.865	-70.561	-69.218	-67.834	-66.409	-64.940	-63.427	-48.985	-47.630	-46.234	-44.795

Steuern
7) ZVE nach Investition7) ZVE nachher	426.870	428.135	429.439	430.782	432.166	433.591	435.060	436.573	451.015	452.370	453.766	455.205
8) ESt. vor Investition8) ESt. vorher	188.796	188.796	188.796	188.796	188.796	188.796	188.796	188.796	188.796	188.796	188.796	188.796
9) ESt. nach Investition9) ESt. nachher	158.081	158.613	159.160	159.724	160.305	160.904	161.521	162.156	168.222	168.791	169.377	169.982
10) Steuerersparnis	30.715	30.183	29.636	29.072	28.490	27.892	27.275	26.639	20.574	20.005	19.418	18.814
11) Ersparnis Soli	1.689	1.660	1.630	1.599	1.567	1.534	1.500	1.465	1.132	1.100	1.068	1.035
12) Ersparnis Kirchensteuer12) Ersparnis KiSt.	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
13) Steuerersparnis insg.13) Steuerersp. ges.	32.404	31.843	31.266	30.670	30.057	29.426	28.775	28.105	21.705	21.105	20.486	19.849

Geldfluss
14) Instandhaltungsrücklage14) Instandh.-Rückl.	-766	-766	-766	-766	-766	-766	-766	-766	-766	-766	-766	-766
15) Liquiditätsüberschuss15) Liquidität	19.925	20.629	21.355	22.103	22.874	23.668	24.486	25.328	20.487	21.241	22.018	22.820

Fremdkapital
16) Anfang	821.510	801.585	780.956	759.601	737.497	714.623	690.955	666.469	641.141	620.654	599.413	577.395
17) Tilgung	12.876	13.717	14.587	15.488	16.421	17.387	18.386	19.420	20.487	21.241	22.018	22.834
18) SondertilgungSondertilgung	7.049	6.912	6.768	6.615	6.453	6.281	6.100	5.908	0	0	0	0
19) Ende	801.585	780.956	759.601	737.497	714.623	690.955	666.469	641.141	620.654	599.413	577.395	554.561

Abschnitt 3: Monatsebene

Monatliche Liquiditätsrechnung

Betrachtungszeitraum

Jahr I Monat

01.01.2027 bis 31.01.2027

Steuerberechnung monatlich

Einnahmen

+ Nettokaltmiete

+1.806 €

Ausgaben

- Zinsen

-2.766 €

- Abschreibung

-5.118 €

Steuerlicher Verlust

-6.078 €

Steuerersparnis = Steuerlicher Verlust × Grenzsteuersatz

+2.700 €

Liqiditätsberechnung monatlich

Einnahmen

+ Miete

+1.806 €

+ Steuerersparnis

+2.700 €

Ausgaben

- Zinsen

4,0%

-2.766 €

- Tilgung

-1.027 €

- Instandhaltung

-64 €

+Überschuss / -Zuzahlung

+650 €

Der gesamte monatliche Überschuss fließt in die
Sondertilgung

Ergebnis der Investition

Ergebnis nach 12 Jahren

Netto-Eigenkapital-Rentabilität p.a. Durchschnittliche Netto-Eigenkapital-Rentabilität p.a.

20,48%

Brutto-Mietrendite p.a. Kaltmiete p.a. / Kaufpreis

2,70%

Netto-Eigenkapital Rentabilität Netto-Rendite / gebundenes Eigenkapital

835,30%

Netto-Rendite nach 12 Jahren 814.192 € + 159.271 € − 554.561 € − 44.781 € − 14 €

374.107 €